I. Предварителна финансова подготовка

1. Изчисли колко можеш да вземеш

Едно от най-простите правила гласи, че максимумът, който можеш да си позволиш, не бива да надхвърля 50 пъти нетните месечни приходи на твоето домакинство. Важно допълнително условие е, че не трябва да имаш други кредити.

Пример: Ако изкарвате 2000 лева на месец, можете да вземете кредит до 100 000 лева (2000 х 50).

При наличието на други кредити за погасяване, сметките са малко по-сложни. Трябва да вземеш 1/3 от нетния месечен доход на домакинството, да извадиш месечната вноска по актуалните кредити и да умножиш по 150.

Пример: Изкарвате 3000 лева на месец и всеки месец внасяте по 200 лева вноска за лизинга на семейния автомобил. При това положение е разумно да вземете кредит до 120 000 лева [(1000 – 200) х 150].

Тези опростени правила са базирани на практиката на банките да поставят 33% лимит на съотношението дълг/доход (сумата от месечни вноски по всички кредити разделена на сумата на месечните доходи) за ипотечен кредит със срок на погасяване от 20 години.

Естествено, можеш да намериш опции и за по-голям заем. Някои банки са склонни да приемат по-висок коефициент на съотношението дълг/доход (и все пак много рядко над 50%). Това обаче може да се окаже сериозен проблем за месечния ти бюджет. Друг вариант е да избереш по-дълъг срок за погасяване, като имаш предвид обаче, че това ще доведе до нарастване на цената на кредита.

2. Увеличи шансовете си за одобрение за жилищен кредит

- Никога не закъснявай с вноските

Ако имаш забавяне по някое задължение към момента или в минал период, това би довело до твоето дисквалифициране. Затова внимавай адски много, да не закъсняваш с вноските по кредита и кредитната си карта.

Ако искаш да провериш кредитната си история, можеш да поискаш извлечение от Централния кредитен регистър на БНБ.

- Не прибягвай към потребителски кредит, не използвай кредитна карта

Не се гледа с добро око, ако през последните 6-12 месеца си взел нов кредит или си се възползвал от револвиращия лимит на кредитната си карта. От някой, който планира да си купи жилище, се очаква да спестява, а не да трупа нови задължения.

- Погаси кредитите си

Преди да кандидатстваш за жилищен кредит е препоръчително да изплатиш всичките си задължения. Това ще повиши сумата, която можеш да заемеш, шансовете ти за одобрение и ще ти гарантира по-изгоден лихвен процент.

- Не сменяй работното си място

Промяната в професионален план може да се приеме като индикация за нестабилност и да повлияе на шансовете за одобрение на искането ти за ипотечен кредит.

3. Започни да спестяваш отрано, за да събереш за по-голяма първоначална вноска

Първоначалната вноска е един от най-важните параметри за кредиторите. Стандартно тя е минимум 5% от цената на жилището.

Колкото по-голяма е първоначалната вноска, толкова по-големи са шансовете за одобрение и по-изгоден лихвен процент.

Това е напълно разбираемо - голямата първоначална вноска показва, че кредитополучателят е отговорен и добре подготвен за тази голяма стъпка. Освен това, ако задълженията не бъдат погасени навреме, поради залога банката ще придобие имота и ще може впоследствие да го продаде. Когато коефициентът LTV (Loan To Value - стойност на заема към стойност на обезпечението) е нисък, вероятността банката да загуби пари е минимална. Първоначална вноска над 15% се счита за много добра.

II. Намери подходящото жилище

4. Трябва да си наясно какво търсиш

След като вече знаеш с колко пари разполагаш, е време да определиш и основните параметри на жилището - квадратура и брой на стаите, квартал, къща или апартамент, етаж, нова или стара сграда, с или без място за паркиране, съществуваща сграда или покупка “на зелено”, склонен ли си да го ремонтираш или не и т.н.

Ако разполагаш с предварително дефинирани критерии, търсенето ще бъде много по-ефективно, независимо дали лично се занимаваш с него или го повериш на агенция за недвижими имоти.

По време на проучването може да се наложи да прецизираш или промениш някои от критериите си, на база на видяното и наученото от пазара. Може дори да прецениш, че е по-разумно временно да отложиш това начинание (или дори да се откажеш от него).

5. Отдели време да се увериш, че всичко е наред

Когато най-накрая попаднеш на нещо, което отговаря на бюджета и очакванията ти, не действай прибързано. Отдели време, за да проучиш ситуацията по-задълбочено.

Отбий се няколко пъти в различно време от деня, за да почувстваш атмосферата.

Проучи дали в района са планирани големи проекти.

Поинтересувай се дали жилището няма по-сериозни проблеми, като протичане на тавана (особено по високите етажи). Повикай специалист да погледне. Ключово е състоянието на канализацията, стените, тавана, прозорците, изолацията и електрическата мрежа.

Поговори със съседите и домоуправителя и опитай да научиш от тях дали самата сграда няма някакви проблеми - с качеството на строителството, с поддръжката или пък по някои юридически въпроси.

Прегледай документите на сградата, особено ако тя е претърпяла по-сериозни трансформации (например, дострояване).

Ако купуваш “на зелено”, трябва много добре да проучиш строителната компания и да се поинтересуваш в детайли от сроковете и от очаквания краен резултат.

Не на последно място, трябва да си наясно с цените на пазара – събери колкото можеш повече информация за офертите в района, както и за сключени скорошни сделки. Колкото по-добре информиран си, толкова по-уверено ще можеш да преговаряш за цената.  

III. Направи подробен бюджет

6. Планирай всички разходи

Внимание! Хората често подценяват допълнителните разходи, свързани с покупката на жилище. Ако цената на имота е близо до тавана на финансовите ти възможности, можеш да си имаш големи неприятности. Един евентуален непредвиден разход, например ремонт (за който трудно ще получиш нов кредит при изгодни условия), може сериозно да застраши бюджета ти.

Подготви финансов буфер, който да е на твое разположение в случай на евентуални неочаквани разходи.

Не пропускай да включиш при изчисленията си различните еднократни такси - агенционната, нотариалната, общинската и таксата за оценка, както и разходите за ремонт, нови мебели, нова кухня или изолация.

Има също и текущи разходи, които ще повлияят на месечния ти бюджет - застраховките, разходите за отопление, таксите за вход и охрана (ако има такава) и т.н.

7. Поддържай буфер за спешни случаи

Винаги трябва да имаш подръка пари за непредвидени ситуации, като те трябва да се равняват на няколко месечни заплати (поне 3). Можеш да ги използваш, в случай че останеш без работа или те сполети сериозно заболяване – фактори, които биха повлияли негативно на твоите доходи.

Когато взимаш ипотечен кредит, трябва да си уверен, че ще можеш да погасяваш месечните си вноски в продължение на няколко месеца, дори когато имаш временни финансови затруднения.

8. Подготви и допълнителни спестявания за неочаквани разходи

Парите в буфера за спешни случаи се използват само при много сериозно изпитание. Не бива да ги харчиш за финализиране на сделката по жилищния кредит.

Ето защо е препоръчително да разполагаш със спестявания за непредвидени нужди след самата покупка. Представи си, че се окаже, че трябва да смениш прозорците, за да намалиш сметките за отопление. Ако нямаш заделени средства, ще се наложи да изчакаш докато ги събереш, или да вземеш потребителски кредит, който допълнително ще утежни месечния ти бюджет.

Въпреки усилията ти да планираш добре бъдещите разходи, вероятно ще се наложи да похарчиш повече. Неприятно, но факт! За да не се стигне до подобни неприятни изненади, е най-добре да имаш спестявания, на които можеш да разчиташ.

IV. Пообиколи малко, за да намериш най-доброто предложение за ипотечен кредит

9. Подготви всички документи

Банките най-вероятно ще изискват много документи, като голяма част от тях можеш да приготвиш предварително. Например онези, свързани с доказване на доходите ти. Ще трябва да представиш разпечатка за заплатата ти за последните 3 месеца (минимум), която най-вероятно ще трябва да е придружена от декларация от отдел Човешки ресурси.

Ако си предприемач или работиш на свободна практика, най-вероятно ще се наложи да приложиш финансовите отчети на компанията си за последните 2 години в комплект с личната ти данъчна декларация за същия период.

Препоръчваме да се запасиш и с всички други документи, които биха могли да помогнат за доказване на допълнителните ти източници на доходи.

Документацията трябва да включва информация, както за твоите доходи, така и за тези на твоята половинка.

Освен това трябва да приготвите и официалната документация за жилището, което възнамерявате да закупите.

10. Поискай оферти за ипотечния кредит от различни банки и финансови институции

Времето и енергията, отделени за проучване на пазара, ще ти се отплатят. Започни онлайн - банките обикновено публикуват на своите сайтове общите си условия и актуалните промоции. 

Тъй като параметрите на офертата за ипотечен кредит зависят от конкретната ти финансова ситуация и избраното жилище, няма как да намериш персонализирана такава в интернет. И все пак, постарай се да стесниш колкото се може повече кръга от финансови институции.

Избери онези 5 от тях, които предлагат най-изгодните условия. Добави към списъка и твоята актуална банка, тъй като тя би положила специални усилия, за да те запази като клиент.

Поискай оферта от всяка от тези институции. Не забравяй, че предимството в преговорите е на твоя страна, особено ако си се подготвил добре, според точките, които споделихме в раздел I.

Жилищният кредит е ключов продукт за всяка банка, тъй като той е свързан с прехвърляне на заплатата ти по сметка при нея. А и допълнителните такси покрай месечните вноски също не са за подценяване.

След като събереш различните оферти, е време да ги претеглиш. Сравни техните ключови параметри (които ще изброим по-долу). След това се отбий отново при банките, чиито оферти се класират на 2-ро и 3-то място и им кажи “Хей, знаете ли колко добра оферта за ипотечен кредит ми предложиха от банка ХХХХ? Ето, вижте! Дали има шанс да преразгледате вашето предложение и да го направите малко по-атрактивно?”

Този подход ще отнеме време, поради което не бива да си притиснат от срокове. В идеалния случай трябва да започнеш този процес още преди да вземеш финалното си решение за това, кое жилище ще закупиш. Разбира се, всичко това е възможно едва след като си съвсем наясно с бюджета си, тъй като сумата, и особено първоначалната вноска, ще повлияят на условията по ипотеката.

Ако предпочетеш да се възползваш от услугите на брокер и той е достатъчно добър професионалист, ще свърши тази работа вместо теб. Естествено, безплатен обяд няма. Тази услуга си има своята цена, но много често накрая тя се плаща от банката, тъй като това ще повлияе на лихвения процент по жилищния ти кредит.

Ако разполагаш с време и имаш готовност да преговаряш по-сериозно, направи го лично. В противен случай един добър брокер би могъл да ти е много полезен.

11. Ипотечен кредит c Фиксиран или плаващ лихвен процент?

Тъй като лихвените проценти в момента са ниски, е препоръчително да избереш фиксиран лихвен процент. Може би няма да намериш такава оферта за целия период, но поне за първите 5-10 години.

Дори фиксираният лихвен процент да е малко по-висок, ако разликата е под 0.50%, той представлява един вид застраховка срещу евентуален рязък скок на лихвите в бъдеще. При плаващ лихвен процент и двойно увеличение на лихвите точно след като вземеш ипотечния си кредит, месечната ти вноска може да нарасне с 50%.

Има риск да се заблудиш от офертите с промоционален лихвен процент за първата година (или първите няколко години). Този „трик“ прави по-трудно сравнението с конкурентните оферти. Внимавай! При всяко положение най-добре е да сравняваш ГПР (годишния процент на разходите) на различните оферти, тъй като в него са включени всички такси и разходи по кредита.

12. Жилищен кредит в левове или друга валута?

Макар кредитите в чужда валута (напр. швейцарски франкове) вече почти да изчезнаха, все още се срещат и такива оферти. Препоръчваме да ги избягваш. Изключение може да се направи единствено за еврото, тъй като валутният риск при него е силно ограничен. Всяка друга валута е свързана с прекалено сериозен риск.

Ако все още изпитваш някакви съмнения по темата, прочети тази статия.

13. Срок на жилищния кредит

Колкото по-дълъг е срокът, толкова повече ще трябва да платиш под формата на лихви. Ето защо е желателно да погасяваш задълженията си колкото можеш по-рано. И все пак е важно да не се надценяваш – остави си буфер за неочаквани събития, които могат да доведат до непредвидени разходи.

Не забравяй, че след като веднъж стартираш своя ипотечен кредит, е много по-трудно да удължиш неговия срок, отколкото да ускориш погасяването му (и съответно да намалиш срока). Можеш по всяко време да правиш частични предсрочни погасявания, ако прецениш, че това е по силите ти.

Обратното е много по-трудно. Банката може да откаже удължаването или да използва случая, за да ти наложи по-високи лихви или големи такси по преструктурирането.

14. Такси

Тук вече играта загрубява. Има най-различни такси - за анализ, за експертиза, за залог, за откриване на сметка и какво ли още не...

Всички те правят съпоставянето на различните оферти изключително трудно.

Единственото ти спасение е ГПР – магическата формула, която съдържа в себе си лихвените проценти и всички такси. Този компонент от офертата е най-полезен при избора на най-подходящата оферта (когато сравняваш кредити с еднаква сума и срок).

Единственият потенциален проблем може да се окаже това, че понякога в ГПР не са включени разходите за застраховка.

15. Застраховката по ипотечния кредит

Друг много важен компонент.

Почти винаги банката изисква застраховка, която да покрие риска от смърт или постоянна неработоспособност на кредитополучателя.

Понякога финансовата институция ще поиска да бъде включена клауза, която да покрива временна неработоспобност или безработица. Това обаче ще доведе до сериозно повишаване на разходите.

Тъй като залогът е твоят дом, е силно препоръчително да разполагаш със застраховка, която да предпази твоите близки от допълнителни разходи, в случай че с теб се случи нещо лошо.

Внимателно прегледай разходите – ред по ред.

Първо се увери, че покритието на застраховките в различните оферти е едно и също.

След това провери дали разходите за застраховката са включени при изчисляването на ГПР на всяка от офертите за ипотечен кредит. Ако всичко е наред, вече можеш да сравниш и самите оферти.

Ако не е така, помоли за оферта, в която застраховката е включена в ГПР. При отказ да ти дадат такава, се фокусирай върху общата цена на всяка оферта: цялата сума, която ще трябва да изплатиш, с включена застрахователна премия.

Готово! Вече имаш победител, който ще ти помогне да реализираш един от най-важните проекти в живота си.

V. Обобщение

Една дума е достатъчна, за да обобщи всичко и тя е “очакване”.

Ипотечният кредит има средна продължителност от 15 години. Добрата подготовка е най-сигурната гаранция, че всичко ще премине по план, въпреки дългия времеви период.

Тайната на успеха се крие в това да сложиш финансите си в ред, да погасиш другите си задължения и да приготвиш по-голяма първоначална вноска.

По време на подготвителния период можеш да проучиш пазара на жилищни имоти, както и да определиш и прецизираш нуждите си. Всичко това ще ти помогне да направиш информиран своя избор.